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Stand: Oktober 2026. Wer in Osterholz-Scharmbeck oder dem umliegenden Landkreis seit Jahrzehnten im eigenen Haus lebt, steht manchmal vor einer Frage, die keine leichte Antwort hat: Die Immobilie bindet Kapital, das für andere Zwecke benötigt wird – doch das vertraute Zuhause aufzugeben möchte man nicht. Zwei rechtliche Gestaltungsmodelle können hier einen Weg eröffnen: das Wohnungsrecht nach § 1093 BGB und der Nießbrauch nach § 1030 BGB. Beide erlauben es, eine Immobilie zu veräußern und dabei im Haus zu bleiben. Dieser Beitrag erläutert, wie die Modelle aufgebaut sind, welche steuerlichen Aspekte zu beachten sind und was beim Verkauf in Osterholz-Scharmbeck konkret geregelt werden muss.
Das Wohnungsrecht (§ 1093 BGB) berechtigt eine bestimmte Person, ein Gebäude oder einen Teil davon zu Wohnzwecken zu nutzen – unter Ausschluss des Eigentümers. Es ist ein persönliches Recht und damit nicht übertragbar. Vermieten darf der Berechtigte die Wohnung nur, wenn ihm die Überlassung an andere gestattet ist; seine Familie und die zur Pflege erforderlichen Personen darf er nach § 1093 Abs. 2 BGB in die Wohnung aufnehmen. Ohne abweichende Vereinbarung muss der Berechtigte die Wohnung gewöhnlich instand halten; wer Grundsteuer, Versicherung, Nebenkosten und größere Reparaturen trägt, sollte der Vertrag ausdrücklich regeln.
Der Nießbrauch (§ 1030 BGB) geht weiter: Er gibt dem Berechtigten das umfassende Nutzungsrecht an der Immobilie, einschließlich des Rechts, sie zu vermieten und Mieterträge zu vereinnahmen. Auch der Nießbrauch ist persönlich und nicht übertragbar. Er reicht damit weiter als das Wohnungsrecht.
Beide Rechte werden notariell beurkundet und in das Grundbuch eingetragen. Sie wirken auch gegenüber einem späteren Käufer: Wer eine so belastete Immobilie kauft, tritt in die bestehende Rechtslage ein und kann den Berechtigten nicht zum Auszug auffordern. Bei einer Zwangsversteigerung aus einer Grundschuld, die im Grundbuch vor dem Recht steht, erlischt es jedoch; achten Sie deshalb auf die Rangstelle. Beide Rechte erlöschen spätestens mit dem Tod des Berechtigten (§ 1061 BGB, für das Wohnungsrecht entsprechend); vererben lassen sie sich nicht.
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Wer eine Immobilie mit eingetragenem Nießbrauch oder Wohnungsrecht verkauft, muss damit rechnen, dass der erzielbare Kaufpreis niedriger ausfällt als bei einer unbelasteten Immobilie. Der Käufer erwirbt das Eigentum, kann die Immobilie aber erst nach Erlöschen des Rechts frei nutzen oder vermieten. Dieser Umstand schlägt sich im Kaufpreis nieder.
Zur Berechnung des Kapitalwerts stellt die Finanzverwaltung Vervielfältigertabellen bereit, die auf den Bewertungsvorschriften des Bewertungsgesetzes beruhen. In die Berechnung fließen das Alter des Berechtigten, die statistische Lebenserwartung sowie der Jahreswert des Nutzungsvorteils – etwa die ortsübliche Miete – ein. Je jünger der Berechtigte, desto höher der Kapitalwert und desto stärker die Minderung des Kaufpreises.
Eine Markteinschätzung der Immobilie ist die notwendige Ausgangsgröße für die Preisfindung. Es handelt sich dabei um eine Markteinschätzung, kein Verkehrswertgutachten. Die eingetragene Belastung beeinflusst zudem die Bewertung der Immobilie als Kreditsicherheit und kann die Finanzierungsmöglichkeiten für Käufer einschränken.
Spekulationsfrist: Nach § 23 EStG kann der Gewinn aus einem Immobilienverkauf der Einkommensteuer unterliegen, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Ausgenommen sind Immobilien, die im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren oder durchgehend seit der Anschaffung zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. Die Vereinbarung eines Nießbrauchs oder Wohnungsrechts ändert an dieser Fristberechnung grundsätzlich nichts. Steuerliche Fragen sollte ein Steuerberater klären.
Schenkung innerhalb der Familie: Behält sich der Schenker bei der Übertragung an die Kinder einen Nießbrauch vor, mindert dessen Kapitalwert den steuerpflichtigen Erwerb der Kinder. Je nach Immobilienwert und persönlichem Freibetrag (§ 16 ErbStG) kann dennoch Schenkungsteuer anfallen. Die steuerliche Gestaltung sollte ein Steuerberater begleiten.
Laufende Mieteinnahmen: Wer sich den Nießbrauch vorbehält und die Immobilie vermietet, erzielt weiterhin Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, die der Einkommensteuer unterliegen. Werbungskosten können geltend gemacht werden.
Immobilien mit dinglichen Nutzungsrechten sprechen einen engeren Käuferkreis an als unbelastete Objekte. Familien, die eine Immobilie zur sofortigen Eigennutzung suchen, werden an einer solchen Immobilie kein Interesse haben; gefragt sind vor allem Investoren oder Käufer mit einem längeren Zeithorizont. Das beeinflusst Vermarktungsstrategie und Zeitplan.
Im Nießbrauch- oder Wohnungsrechtsvertrag sollte klar geregelt sein, wer die laufenden Kosten trägt. Dazu gehört ab 2026 in Osterholz-Scharmbeck auch die Grundsteuer: Der Grundsteuer-B-Hebesatz beträgt 615 v. H. (Quelle: Satzung über die Festsetzung der Realsteuerhebesätze der Stadt Osterholz-Scharmbeck vom 18.12.2025). Fehlt eine klare Kostenregelung im Vertrag, kann es zwischen Eigentümer und Berechtigtem zu Unstimmigkeiten kommen.
Der Kaufvertrag bedarf der notariellen Beurkundung (§ 311b BGB); Nießbrauch und Wohnungsrecht werden ebenfalls notariell beurkundet und ins Grundbuch eingetragen. Die Grunderwerbsteuer trägt grundsätzlich der Käufer; in Niedersachsen beträgt der Steuersatz 5,0 % (Stand: Oktober 2026). Bereits vor der Vermarktung muss ein gültiger Energieausweis vorliegen und spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden (§ 80 GModG).
Checkliste: Verkauf vorbereiten – eine Übersicht der Schritte, die vor einem Verkauf zu klären sind.
Nießbrauch und Wohnungsrecht sind nicht die einzigen Möglichkeiten für Eigentümer, die nach dem Verkauf im Haus wohnen bleiben möchten. Ein regulärer Verkauf mit einem Mietvertrag mit dem Käufer kann die unkompliziertere Lösung sein: Vom Kaufpreis wird kein Kapitalwert eines Nutzungsrechts abgezogen, das Mietverhältnis ist klar geregelt, und die Immobilie steht dem Käufer als unbelastete Sicherheit zur Verfügung. Grundlage des Wohnenbleibens ist dann der Mietvertrag mit dem Käufer, der deshalb zusammen mit dem Kaufvertrag geschlossen werden sollte. Verkauft der Käufer die Immobilie später weiter, tritt der neue Eigentümer nach § 566 BGB in diesen Mietvertrag ein (Kauf bricht nicht Miete).
Welches Modell zur eigenen Situation passt, hängt von der Lebenssituation, der steuerlichen Ausgangslage und dem Bedarf an Einmalkapital oder laufenden Einnahmen ab. Für rechtliche Fragen ist der Notar die richtige Anlaufstelle; steuerliche Gestaltungsfragen klären Steuerberater. Nehmen Sie Kontakt auf, um die Möglichkeiten für Ihre Situation in Osterholz-Scharmbeck zu besprechen.
Nein. Sowohl das Wohnungsrecht (§ 1093 BGB) als auch der Nießbrauch (§ 1030 BGB) sind persönliche Rechte und nicht übertragbar. Sie erlöschen spätestens mit dem Tod des Berechtigten.
Ja. Das im Grundbuch eingetragene Recht wirkt auch gegenüber einem späteren Käufer; der Berechtigte muss nicht ausziehen. Anders ist es bei einer Zwangsversteigerung aus einer Grundschuld, die im Grundbuch vor dem Recht steht: Dann erlischt es. Achten Sie deshalb auf die Rangstelle.
Die Grunderwerbsteuer trägt grundsätzlich der Käufer. In Niedersachsen beträgt der Steuersatz 5,0 % (Stand: Oktober 2026). Ob und wie ein vereinbarter Nießbrauchsvorbehalt die steuerliche Bemessungsgrundlage beeinflusst, klärt im Einzelfall ein Steuerberater.
Titelbild: Foto von Yaroslav KUSH auf Unsplash
Über den Autor
Inhaberin und Immobilienkauffrau
Inhaberin von Haake Immobilien, ausgebildete Immobilienkauffrau, begleitet Eigentümer in Bremen und im Landkreis Osterholz persönlich durch den Verkauf.
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