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Stand: Oktober 2026. Wenn ein Gebäude über viele Jahre keine größere Investition mehr erfahren hat – Heizungsanlage, Dach, Fenster, Sanitär –, stellt sich beim Verkauf eine konkrete Frage: Muss zunächst saniert werden, um einen angemessenen Preis zu erzielen? Oder ist der Weg zu einem Käufer, der die Immobilie im bestehenden Zustand übernimmt, die verlässlichere Lösung? Diese Entscheidung lässt sich nicht pauschal treffen, aber sie lässt sich für die eigene Situation durchdenken. Dieser Beitrag gibt eine Orientierung – er ersetzt keine rechtliche oder steuerliche Beratung im Einzelfall.
Sanierungsstau bezeichnet keinen einzelnen Mangel, sondern den Zustand, in dem mehrere kostenintensive Gewerke gleichzeitig anstehen: Dach, Fassade, Heizung, Fenster, Bäder. Jedes davon kann bei einem älteren Einfamilienhaus erhebliche Summen erfordern. Wer mehrere Gewerke in einem Zug angeht, bewegt sich schnell in einem Kostenrahmen, der einen wesentlichen Teil des zu erwartenden Verkaufserlöses aufzehren kann – je nach Umfang auch mehr.
Hinzu kommt die Zeitfrage. Eine umfangreiche Sanierung vor dem Verkauf dauert in der Praxis viele Monate. In dieser Zeit laufen Grundsteuer, Versicherung, Nebenkosten und gegebenenfalls Finanzierungskosten weiter. Ob der höhere Marktwert nach der Sanierung diese Vorleistungen rechtfertigt, lässt sich nur nach einer realistischen Einschätzung der konkreten Immobilie beurteilen.
Wer auf dem offenen Markt ein sanierungsbedürftiges Objekt erwirbt, übernimmt das damit verbundene Risiko: Folgeschäden, die erst beim Öffnen von Bauteilen sichtbar werden, Handwerkerkosten und den eigenen Koordinationsaufwand. Ein Käufer ohne eigene Bau- oder Sanierungserfahrung wird dieses Risiko in seinem Preisangebot berücksichtigen. Das ist die logische Folge unvollständiger Information, keine unangemessene Verhandlungstaktik.
Die verlässlichste Grundlage für einen Preisvergleich zwischen saniertem und unsaniertem Bestand sind die beurkundeten Kaufpreise aus der amtlichen Kaufpreissammlung des zuständigen Gutachterausschusses. Angebotspreise auf Immobilienportalen bilden den tatsächlichen Markt weniger präzise ab. Was für Ihre Immobilie im aktuellen Umfeld realistisch ist, kann Haake Immobilien einschätzen: Kostenlose Markteinschätzung anfragen.
Wer einen langen Sanierungszeitraum oder einen ausgedehnten Vermarktungsprozess in Kauf nimmt, sollte die laufenden Kosten einkalkulieren. Zu den wiederkehrenden Positionen zählen Grundsteuer, Gebäudeversicherung und Nebenkosten des Leerstands wie Heizungsbetrieb zum Frostschutz.
Der Hebesatz der Grundsteuer B beträgt in Osterholz-Scharmbeck ab dem Jahr 2026 615 v. H. (Quelle: Satzung über die Festsetzung der Realsteuerhebesätze der Stadt Osterholz-Scharmbeck vom 18.12.2025). Je länger sich der Zeitraum bis zur Eigentumsübertragung zieht, desto mehr summieren sich diese laufenden Positionen und mindern den rechnerischen Vorteil einer Sanierung vor dem Verkauf.
Beim Direktankauf durch Haake Immobilien entfallen das Inserat und das Bieterverfahren. Der Ablauf ist überschaubar: Nach einer ersten Anfrage und der Übermittlung der Grunddaten des Objekts – Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, Nutzungsart – erfolgt eine Besichtigung. Auf dieser Grundlage wird ein konkretes Kaufpreisangebot erstellt. Jeder Immobilienkaufvertrag bedarf der notariellen Beurkundung; der Notar ist beiden Seiten gegenüber zur Aufklärung über den Vertragsinhalt verpflichtet. Die Kaufpreiszahlung folgt nach Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch; bestehende Grundpfandrechte werden aus dem Kaufpreis abgelöst.
Was ein Direktankauf nicht garantiert, ist der höchste am Markt erzielbare Preis. Der Käufer übernimmt das Sanierungsrisiko, und das fließt in das Angebot ein. Für Eigentümer, denen Planungssicherheit, ein klarer Zeitplan und ein verlässlicher Abschluss wichtig sind, ist das ein konkreter Gegenwert. Wer vorab prüfen möchte, welche Unterlagen vorzubereiten sind: Checkliste: Verkauf vorbereiten.
Erbengemeinschaft: Haben mehrere Erben gemeinsam eine Immobilie geerbt, bilden sie eine Erbengemeinschaft. Über Nachlassgegenstände können die Erben nur gemeinschaftlich verfügen (§ 2040 Abs. 1 BGB); das bedeutet, dass alle Miterben dem Verkauf zustimmen müssen. Jeder einzelne Miterbe kann jedoch jederzeit die Auseinandersetzung verlangen (§ 2042 BGB). Für die Umschreibung im Grundbuch ist der Nachweis der Erbfolge erforderlich, in der Regel durch Erbschein oder Europäisches Nachlasszeugnis (§ 35 GBO); unter bestimmten Voraussetzungen genügt auch ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll. Ob auf einen Veräußerungsgewinn Einkommensteuer anfällt, hängt von Haltedauer und Nutzungsart ab – hierüber sollte ein Steuerberater befragt werden.
Vermietetes Objekt: Ist die Immobilie vermietet, tritt der Käufer kraft Gesetzes in das bestehende Mietverhältnis ein (§ 566 BGB). Der Mietvertrag läuft unverändert weiter; eine Kündigung durch den neuen Eigentümer ist nur unter den gesetzlichen Voraussetzungen möglich. Beim Direktankauf übernimmt Haake Immobilien das Objekt mit dem laufenden Mietvertrag – eine Vorabkündigung ist nicht erforderlich.
Verkauf und Wohnenbleiben: Wer die Immobilie verkaufen, aber weiterhin darin wohnen möchte, kann das rechtlich absichern. Im Kaufvertrag kann vereinbart werden, dass zugunsten des bisherigen Eigentümers ein Wohnungsrecht nach § 1093 BGB im Grundbuch eingetragen wird. Dieses Recht erlaubt die weitere Nutzung des Gebäudes oder eines Teils davon. Umfang und Ausgestaltung – insbesondere Laufzeit, Instandhaltungspflichten und Nebenkosten – sind Verhandlungssache und bedürfen der notariellen Beurkundung. Ob dieses Modell für Ihre Situation in Frage kommt, besprechen Sie direkt mit Haake Immobilien: Kontakt aufnehmen.
Direktankauf kann die richtige Wahl sein, wenn kein Kapital für Vorleistungen vorhanden oder gewünscht ist, wenn Zeitdruck besteht – durch Erbschaft, Trennung oder einen anstehenden Umzug –, wenn die Erbengemeinschaft keine gemeinsame Sanierungsentscheidung trifft, wenn das Objekt vermietet ist und deshalb nur einen eingeschränkten Käuferkreis auf dem offenen Markt anspricht, oder wenn Sie nach dem Verkauf weiterhin in der Immobilie wohnen möchten.
Direktankauf ist nicht die bessere Wahl, wenn das Objekt in gutem Zustand ist, keine zeitliche Dringlichkeit besteht und die Maximierung des Erlöses das vorrangige Ziel ist. In diesem Fall empfiehlt sich eine professionelle Vermarktung über den offenen Markt. Grundlage beider Entscheidungen ist eine realistische Einschätzung des Marktwerts im Ist-Zustand.
Nein. Haake Immobilien bewertet und übernimmt die Immobilie im bestehenden Zustand. Eine Vorinvestition ist keine Voraussetzung. Der Sanierungsbedarf fließt in die Markteinschätzung ein und wird im Kaufpreisangebot berücksichtigt.
Besteht noch eine Grundschuld im Grundbuch, muss diese im Zuge des Verkaufs abgelöst werden. Das erfordert Vorlauf: Die finanzierende Bank ist vor dem Notartermin einzubinden, damit die Löschungsbewilligung vorbereitet werden kann. Der Kaufpreis wird üblicherweise so aufgeteilt, dass der Restbetrag direkt an die Bank geht und der Überschuss an Sie ausgekehrt wird.
Ja. Der Erwerb einer Immobilie unterliegt der Grunderwerbsteuer (§ 1 GrEStG). In Niedersachsen beträgt der Steuersatz 5,0 % (Stand: 2026). Die Steuer trägt in der Regel der Käufer; die genaue Verteilung wird im Kaufvertrag geregelt. Ob bei bestimmten Konstellationen – etwa Erwerb innerhalb der Familie – Ausnahmen in Betracht kommen, klärt ein Steuerberater oder Notar.
Titelbild: Foto von Jakub Żerdzicki auf Unsplash
Über den Autor
Inhaberin und Immobilienkauffrau
Inhaberin von Haake Immobilien, ausgebildete Immobilienkauffrau, begleitet Eigentümer in Bremen und im Landkreis Osterholz persönlich durch den Verkauf.
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